Падение рождаемости, отложенные браки и растущее социальное расслоение – именно так недостижимые квадратные метры бьют по будущему страны. За 18 лет покупка жилья в Казахстане превратилась из базового минимума в роскошный максимум, заставив зумеров отложить планы ради крыши над головой. Как молодежь адаптируется к суровым правилам рынка, рассказывает Syrmedia.kz.
Почему квадратные метры улетают в космос
Чтобы понять, почему молодежи так сложно приобрести жилье, достаточно посмотреть на рост цен за последние 18 лет. По данным директора Союза строителей по городу Астана Вячеслава Лазарева, с 2008 года цены подорожали в три раза.
«Если средняя цена в 2015 году составляла около 330-350 тысяч тенге за квадратный метр, то сейчас стоимость составляет порядка 600 тысяч, а с 2008 года цены выросли практически в три раза. В зависимости отрегионов, городов, и локации, конечно, это могут быть разные совершенно цены: от 250 тысяч до 2 миллионов тенге за квадратный метр», – рассказывает он.
При этом, как отмечает финансовый аналитик Расул Рысмамбетов, за последние 10-15 лет жилье в Казахстане стало не просто дороже, а психологически и финансово более далеким для среднего домохозяйства. Особенно сильный скачок, по его словам, произошел после пенсионных изъятий, льготных ипотечных программ и роста строительных издержек. Зарплаты тоже росли, однако средняя и медианная зарплаты – это разные вещи. Как бы печально это ни звучало, доход обычного человека оказался даже ниже среднего.
«Поэтому по статистике может казаться, что доходы растут, но для молодой семьи покупка квартиры все равно уходит в космос. Цены на жилье росли быстрее, чем способность большинства людей накопить первоначальный взнос», – объясняет Рысмамбетов.
Аналитик называет первоначальный взнос одной из главных проблем для зумеров. Для квартиры стоимостью 25-35 миллионов тенге базовые 20% составляют внушительные 5-7 миллионов.
«Для человека с медианной зарплатой это несколько лет очень жесткой дисциплины. Буквально незапланированный беляш делает дыру в семейном бюджете», – рассказывает финансовый аналитик.
И даже если не тратить лишние средства на минутные слабости, молодой специалист ежедневно сталкивается с базовыми расходами на жизнь. Он вынужден оплачивать съемное жилье, транспорт, одежду и связь. По словам Рысмамбетова, при таких условиях возможность регулярно откладывать крупную сумму резко снижается. Накопить на первый взнос исключительно своими силами теоретически возможно, но на практике оказывается сложной задачей.
Как молодым людям удается приобрести жилье
Тем не менее зумеры, имеющие собственное жилье, существуют. Однако здесь прослеживается тенденция: большинство из них получили недвижимость благодаря родителям.
Майе квартира досталась в наследство от отца. Она рассказывает, что изначально недвижимость находилась в другом городе, затем ее продали и купили жилье в Астане ради учебы. Азине родители подарили квартиру на поступление в университет. Балнур также отмечает, что недвижимость приобрели заранее с учетом того, что она будет учиться в другом городе.
Существуют и другие случаи, когда молодые люди сами активно вкладываются в покупку. Правда, даже при таком раскладе без базового стартового капитала от семьи обойтись почти невозможно.
Камила рассказывает, что родители открыли для нее счет еще в детстве. Деньги копились без конкретной цели, выступая своеобразной финансовой подушкой на образование или будущее. Когда пришло время, девушка решила потратить этот начальный капитал не на учебу за рубежом, а на собственную недвижимость. Параллельно с 18–19 лет она копила сама, затем два месяца искала подходящий вариант и торговалась ради хорошей квартиры в столице.
«Честно, чем раньше ты купишь квартиру, тем лучше. Я понимаю, что легко говорить. Но если у тебя есть хотя бы чуть-чуть, нужно уже задумываться и искать варианты. Если вообще ничего нет, то откладывать. И прям серьезно откладывать», – советует она.
Адилет приобрел квартиру по похожему сценарию. Часть суммы ему дали родители, часть составили личные накопления, а остаток он закрыл потребительским кредитом наличными. Ипотеку молодой человек брать не стал для того, чтобы оставить право на льготные программы для будущей семьи.
Однако ради собственной недвижимости молодому человеку пришлось пожертвовать привычным комфортом.
«До того, как взять эту квартиру, я дважды летал за границу за свой счет. Как взял, ни разу не полетел. Не было возможности. Многие мои друзья живут в съемных квартирах, но зато улетают отдыхать, берут себе разную одежду и прочее», – рассказывает Адилет.
Слова молодежи подтверждает статистика. По словам директора столичного Союза строителей Вячеслава Лазарева, портрет типичного покупателя жилья комфорт-класса выглядит так:
«Молодые семьи в возрасте 30–35 лет, приобретающие жилье через Отбасы банк».
По данным Бюро национальной статистики, средний возраст матери при рождении первого ребенка составляет 25,3 лет. Выходит, что типичный покупатель недвижимости сегодня – это взрослый человек, который уже имеет семью. При этом жилье они покупают небольшое. По словам эксперта по недвижимости, в основном это 1-2-комнатные квартиры.
Ловушка аренды: почему жизнь «здесь и сейчас» – это вынужденный выбор
Многие считают, что зумеры предпочитают тратить деньги на впечатления и «дешевый дофамин», поэтому и не покупают жилье. Однако Расул Рысмамбетов опровергает этот стереотип:
«Молодежь часто живет здесь и сейчас не только из-за культуры потребления, а потому что большая цель в виде собственного жилья кажется малореалистичной. Если человек понимает, что все равно не накопит на квартиру за разумный срок, он начинает выбирать доступные формы качества жизни: поездки, техника, кафе, впечатления».
Те, кто вынужден снимать жилье, живут отнюдь не беззаботную жизнь.
Даяна Медбаева пока не планирует покупку, так как не знает, захочет ли остаться в городе после учебы. Аренду в основном оплачивают родители, а собственные попытки собрать капитал даются с трудом.
«Копить получается, но очень мало. В Алматы цены слишком завышены ради обычной квартиры с хорошим ремонтом. К тому же часто студентам просто не хотят давать жилье, а депозиты составляют большую сумму», – рассказывает она.
Студентка-выпускница Диана подрабатывает, но этого хватает только на текущие расходы девушки. Аренду квартиры тянут родители и на это уходит внушительный отрезок семейного дохода.
«Примерно треть их заработной платы уходит на оплату жилья. Я получала стипендию, в мае она была последней, подрабатываю немного.Цель накопить на собственное жилье кажется довольно сложной с финансовой точки зрения».
За год Аниса сменила пять квартир и столкнулась со множеством проблем.
«Аренда жилья стала для меня тяжелым опытом. Были конфликты с соседями, хозяевами. Жить в съемной квартире – это всегда бояться сделать что-то не то, из-за чего тебе не вернут депозит. Приходилось изворачиваться и врать, что ты родственница хозяйки квартиры, в противном случае соседи будут обсуждать тебя в чате подъезда и вешать на тебя любые претензии», – делится опытом девушка.
Она добавляет, что в итоге главной причиной покупки собственной недвижимости стало нежелание родителей «платить большие деньги незнакомым людям».
В этом и кроется ключевая проблема съемного жилья в Казахстане, она не является безопасным вариантом.
«Аренда пока часто нестабильна. Договоры слабые, цены могут резко расти, качество жилья разное. Многие арендодатели просто не хотят заключать договор, поэтому права арендатора часто незащищены», – объясняет Расул Рысмамбетов.
Программы есть, но не для всех
Вячеслав Лазарев отмечает, что сегодня можно купить квартиру в чистовой отделке от 2 миллионов тенге при первоначальном взносе в 10%.
«Кропотливо, возможно, с 15, 16, 20 лет, и к 23–25 годам вполне реально накопить на первоначальный взнос по программе «Наурыз» и приобрести жилье даже в столице», – уверен он.
Эксперт подчеркивает, что ипотечные ставки по госпрограммам составляют семь или девять процентов годовых, тогда как базовая ставка Нацбанка держится на уровне 17 процентов. Это, по словам Лазарева, существенно ниже рынка и делает покупку действительно выгодной.
Слова Лазарева подтверждает Камила. Девушка нашла подходящие условия, проторговалась и приобрела небольшую квартиру в хорошем районе. В итоге ежемесячный платеж по ипотеке вместе с коммунальными услугами оказался для нее посильным.
«На самом деле это не так сложно, как представляют. Да, возможно, квартира вначале может быть маленькой или где-то подальше. Но в любом случае это свое жилье», – считает девушка.
Финансовый аналитик Расул Рысмамбетов не отрицает эффективность программ, но указывает на важный нюанс: «самостоятельная покупка квартиры без помощи родственников, поддержки в браке или участия в льготной программе становится исключением, а не нормой».
Вывод напрашивается сам: подобные инициативы рассчитаны на тех, у кого уже есть стартовая база. Тем, у кого нет ничего, путь к первоначальному взносу будет стоить долгих лет экономии, и это при условии идеального сценария без болезней, кризисов и потери работы.
«Контрацепция большого города»: к чему ведет жилищный кризис
Расул Рысмамбетов считает, что риск появления поколения вечных арендаторов весьма высок. Причина, по его словам, кроется вовсе не в том, что зумеры хуже работают или не хотят напрягаться. Изменилась сама экономика входа на рынок недвижимости.
«Раньше квартира была трудной, но достижимой целью. Сегодня для многих молодых людей квартира – тот самый актив, который растет в цене быстрее доходов. Если эта тенденция сохранится, часть поколения Z действительно может надолго остаться в аренде», – рассказывает аналитик.
Эксперт считает, что последствия этой проблемы напрямую связаны с демографическим развитием страны. Когда молодая семья не уверена, где она будет жить через год, она откладывает рождение детей.
«Сначала откладывает первого ребенка, потом второго, потом вообще пересматривает семейные планы. Посмотрите на 2025 год – часть регионов провалились в рождаемости. Почти половина. Это тот самый, пресловутый результат урбанизации. Контрацепция большого города», – поясняет Рысмамбетов.
Для экономики страны подобный тренд также представляет серьезный риск. Финансовые средства молодежи уходят не в накопления и развитие, а растворяются в аренде и обслуживании займов.
«Это снижает потребительскую уверенность, увеличивает социальное расслоение и делает старт во взрослую жизнь зависимым от семьи. В результате выигрывают те, у кого родители уже имеют активы, а социальный лифт для остальных сужается», – предупреждает эксперт.
Директор Союза строителей Астаны Вячеслав Лазарев при этом настроен более оптимистично. По его наблюдениям, казахстанская молодежь отличается от европейских или американских ровесников.
«В Казахстане у молодого поколения остается устойчивое желание приобрести жилье. Все-таки ценность семейного быта и ценность семейного очага, она более сильная, нежели в других развитых или европейских странах. Поэтому эта аудитория активно рассматривает приобретение жилья», – отмечает он.
Эксперт по недвижимости уверен в том, что с учетом демографического беби-бума (резкое и устойчивое увеличение рождаемости) конца двухтысячных годов эта прослойка людей буквально через несколько лет станет основной аудиторией на рынке недвижимости.
Но чтобы эти планы стали реальностью для большинства, нужны изменения. Проблема в том, что вход на рынок стал привилегией. Расул Рысмамбетов подчеркивает, что решение кроется в помощи молодому поколению:
«Надо не ругать зумеров, а предложить им реальную траекторию жизни: доступная аренда, накопительные инструменты, прозрачная ипотека, защита от резких скачков цен и нормальная политика доходов», – заключает финансовый аналитик.
